מס רכישה

מס רכישה

כידוע, המחיר המבוקש על הדירה הינו אומנם ההוצאה המשמעותית ביותר בעלות הסופית שלה, אך בהחלט איננה היחידה. למחיר הדירה נלוות הוצאות רבות ושונות, שאחד המשמעותיות שבהם הוא מס הרכישה. מס הרכישה מושפע משני פרמטרים עיקריים, והם עלות הנכס והאם מדובר בנכס למגורים או להשקעה (כלומר נכס שני ומעלה). כמו כן, תושבי חוץ משלמים מס רכישה גבוה יותר מזה שמשלמים הישראלים.

מדרגות מס רכישה עבור תושב ישראל – דירת מגורים ראשונה

מי שרוכש דירה בשווי של עד 1,517,210 ישלם 0% מס (כלומר, רוכש זה פטור ממס).

דירות בערך שבין 1,517,210 – 1,799,605 חייבים במס בשיעור של 3.5% מערך הנכס.

דירה בערך שבין 1,799,605 – 4,642,750 תחויבו במס בשיעור של 5% משווי הנכס.

מדרגות מס לרכישה של דירה נוספת עבור ישראלי 

עד 4,800,000 ש”ח 8% 
מעל 4,800,000 ₪ 10%.
(ההוראה אינה חלה על מי שבונה בית פרטי או קונה קרקע)

על פי ההצעה שאושרה, החל מחודש יולי 2015 יחול על חלק השווי שעד 4.8 מיליון שקל מס בשיעור של 8%, לעומת מס בשיעור משתנה של 5%-7% שחל כיום. על חלק השווי שמעל ל-4.8 מיליון שקל יחול מס בשיעור של 10%, לעומת מס בשיעור משתנה של 8%-10% שחל כיום. 

ההצעה מורכבת משני חלקים. החלק הראשון – הפיכתה של הוראת השעה שאישרה הממשלה הקודמת, אשר קבעה שיעורי מס רכישה גבוהים יותר למשקיעים עד 30 ביוני 2015, להוראת קבע. על פי הוראה זו, שיעורי מס הרכישה שיוטלו על רוכשי דירה שנייה הם: 5% עד לסכום של 1.16 מיליון שקלים; 6% עד לסכום של 3.48 מיליון שקלים; 7% עד לסכום של 4.8 מיליון שקלים;8% עד לסכום של 16 מיליון שקלים; ו-10% מעבר לסכום זה. 

החלק השני של התיקון קובע הוראת שעה חדשה, עד לסוף שנת 2020, שלפיה רוכשי דירה להשקעה ישלמו שיעורי מס גבוהים אף יותר: 8% עד סכום של 4.8 מיליון שקלים ומס של 10% מעבר לסכום זה. ההוראה אינה חלה על מי שבונה בית פרטי או קונה קרקע.

חישוב מהיר יראה לנו כי שווי המס הינו עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

תפקידו של מס רכישה כרגולטור בשוק הנדל”ן 

מס הרכישה הינו למעשה כלי בידי הממשלה כדי לתת העדפה לרכישת דירות עבור קבוצות מסוימות באוכלוסייה, ולעומת זאת, להרחיק קבוצות אחרות ממשרדי המכירות. כך למשל, דירה ראשונה וזולה יחסית לא תהיה ממוסה כלל, לעומת זאת דירה שנייה, שמיועדת להשקעה, תחויב בתשלום של 5% מס גם עבור דירה זולה, והמשמעות היא עשרות אלפי שקלים שמתווספים להוצאות של הרוכשים. ההוצאה הנוספת יכולה להפיל את כדאיות העסקה בעבור המשקיע. 

הקלות מס

ישנן אוכלוסיות שזכאיות להקלות במס הרכישה:

1. עולים חדשים – עד שבע שנים מיום עלייתם

2. נכים

3. נפגעי פעולות האיבה

אם אדם רוכש דירה, אך טרם מכר את דירת המגורים שלו, הוא יכול לבקש לשלם מס רכישה עבור דירה יחידה, זאת בהנחה שימכור את הנכס השני שבבעלותו בתוך תקופה של שנתיים מיום הרכישה. גם נכסים שנרכשו לצורך עסקי – משרדים, אתרי תיירות ועוד, נהנים ממס מופחת.

תכנון מס נכון

חישוב מס הרכישה צריך להיות חלק בלתי נפרד מההחלטה בדבר רכישת הדירה. עלות המס היא למעשה חלק בלתי נפרד מעלות הדירה, ולכן יש לחשב את העלות ביחד עם עלות המיסוי. מעבר לזאת, תשלום המס מתבצע זמן קצר אחרי רכישת הדירה, ולכן חשוב להיערך בצורה נכונה להוצאה הצפויה. כל הפרמטרים הללו יכולים להשפיע על עצם ההחלטה האם עלות הדירה עומדת בתקציב הרוכשים או לא.